中國(guó)版巴塞爾協(xié)議III對(duì)房地產(chǎn)貸款影響大,銀行讓利房貸一族或添動(dòng)力
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近日，中國(guó)版巴塞爾協(xié)議III初步面世，40萬(wàn)字征求意見(jiàn)稿中不少要點(diǎn)值得關(guān)注。在重點(diǎn)調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重方面，將影響銀行的房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。
相比2012年6月8日開(kāi)始試行的《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》(下稱《試行辦法》)，銀保監(jiān)會(huì)、央行最新聯(lián)合發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》(下稱《辦法》)新增了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴露，總體上風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重上升，但個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重實(shí)質(zhì)性降低，整體要求更為細(xì)化。比如，針對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露中的抵押貸款，文件依據(jù)房產(chǎn)類型、還款來(lái)源、貸款價(jià)值比(LTV)，設(shè)置了多檔風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。
不少機(jī)構(gòu)指出，接下來(lái)開(kāi)發(fā)貸占比較高的銀行將會(huì)消耗更多資本；相比之下，新規(guī)更利好個(gè)人按揭貸款占比較大的銀行。有銀行業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，新規(guī)與當(dāng)下房地產(chǎn)環(huán)境較為契合，合規(guī)成本將間接驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)控供給、去庫(kù)存，對(duì)銀行進(jìn)一步讓利購(gòu)房者可能也有推動(dòng)作用。
上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛認(rèn)為，結(jié)合《辦法》出臺(tái)背景，新規(guī)結(jié)合我國(guó)國(guó)情重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、地方政府債相關(guān)業(yè)務(wù)資本計(jì)提規(guī)則，體現(xiàn)了提高監(jiān)管規(guī)制與我國(guó)國(guó)情適配性的目標(biāo)。從國(guó)際視角來(lái)看，《辦法》對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)暴露的要求并未收緊，短期內(nèi)影響不大，但不排除部分銀行因?yàn)闃I(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)原因受到影響，后續(xù)資本充足率承壓較大的銀行會(huì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2022年末，金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為53.16萬(wàn)億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額約25%，無(wú)疑是我國(guó)銀行業(yè)最主要的資產(chǎn)類型之一，其中主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款。
央行在公告中提到的5大重點(diǎn)修訂內(nèi)容之一，即全面修訂風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量規(guī)則，包括信用風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重法和內(nèi)部評(píng)級(jí)法、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)法和內(nèi)模法以及操作風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)法，提升資本計(jì)量的風(fēng)險(xiǎn)敏感性。其中，信用風(fēng)險(xiǎn)是銀行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的最主要風(fēng)險(xiǎn)，據(jù)普華永道部分上市銀行的樣本數(shù)據(jù)分析，信用風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)占銀行風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)的比例約92%-94%，而權(quán)重法則是多數(shù)銀行采用的信用風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量方法，也是此次改革的重點(diǎn)，具體包括優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)暴露分類標(biāo)準(zhǔn)，增加風(fēng)險(xiǎn)驅(qū)動(dòng)因子，細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。
以房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槔?012年《試行辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為100%；個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為50%； 對(duì)已抵押房產(chǎn)，在購(gòu)房人沒(méi)有全部歸還貸款前，商業(yè)銀行以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款的，追加的部分風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為150%。
在《辦法》征求意見(jiàn)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重被進(jìn)一步劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴露和房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)暴露，后者包括居住用房地產(chǎn)和商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露。另根據(jù)《辦法》按照業(yè)務(wù)規(guī)模和風(fēng)險(xiǎn)差異對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的三檔劃分，各檔銀行的權(quán)重法計(jì)量規(guī)則各有不同，相關(guān)規(guī)則疊加更為復(fù)雜(其中第三檔銀行使用簡(jiǎn)化規(guī)則計(jì)量信用風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)，僅對(duì)個(gè)人住房抵押貸款提出明確要求)。
以對(duì)標(biāo)國(guó)際版巴塞爾協(xié)議III的第一檔銀行為例，除了對(duì)符合審慎要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴露維持風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重100%，《辦法》新增了其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴露，并將風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重提高至150%。其中，符合審慎要求的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)暴露的關(guān)鍵條件在于項(xiàng)目資本金，即項(xiàng)目資本金比例為30%(含)以上，其中保障性住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例為25%(含)以上，或與債務(wù)人約定按房地產(chǎn)銷售進(jìn)度分批分期歸還貸款本息，本金償還比例超過(guò)50%。對(duì)于第二檔銀行，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量規(guī)則與第一檔銀行相同。
根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，我國(guó)對(duì)保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目要求為20%(含)以上，其他項(xiàng)目為25%(含)以上。普華永道金融業(yè)合伙人陶欣及資本和風(fēng)險(xiǎn)管理專家團(tuán)隊(duì)在報(bào)告中指出，《辦法》中審慎房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的要求高于上述規(guī)定，預(yù)計(jì)商業(yè)銀行部分存量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露后續(xù)將采用150%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。
有銀行業(yè)人士對(duì)記者表示，在資本占用提升壓力下，《辦法》實(shí)施后可能對(duì)開(kāi)發(fā)貸定價(jià)產(chǎn)生一定影響。該人士分析，商業(yè)銀行將主要通過(guò)提高開(kāi)發(fā)貸價(jià)格或減少貸款量來(lái)彌補(bǔ)(資本占用成本)，面對(duì)項(xiàng)目也會(huì)擇優(yōu)選擇，從而對(duì)地產(chǎn)供給端帶來(lái)一定影響。
曾剛也指出，在新監(jiān)管規(guī)制下，銀行的資本管理和風(fēng)險(xiǎn)管理策略將會(huì)發(fā)生調(diào)整，進(jìn)而對(duì)其資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸占比較高的銀行在資本充足率剛性約束下，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模及占比預(yù)計(jì)將會(huì)減少。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“一上一下”。按照《辦法》，居住用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露(商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人和企業(yè)以住房為抵押的債權(quán))、商用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露(商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人和企業(yè)以商業(yè)用房為抵押的債權(quán))，主要以還款實(shí)質(zhì)性依賴于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流、6個(gè)審慎要求、貸款價(jià)值比(LTV，貸款金額/抵押品價(jià)值)來(lái)細(xì)分風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。
其中，還款實(shí)質(zhì)性依賴于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重相對(duì)更高。陶欣認(rèn)為，該要求體現(xiàn)了監(jiān)管對(duì)第一、二還款來(lái)源高度相關(guān)業(yè)務(wù)的適度控制。
此外，貸款價(jià)值比是較為關(guān)鍵的量化指標(biāo)。以還款不實(shí)質(zhì)依賴于房地產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的居住用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露為例，LTV低于80%的居住用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露權(quán)重，相比《試行辦法》有所下降。這也意味著，只要首付比例高于20%，銀行對(duì)應(yīng)的按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露的資本占用就可能降低。
考慮到目前首付比例通常不低于30%，因此LTV多在70%以內(nèi)；二手房按揭(已完工)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重為45%，均較此前下降；但對(duì)于未完工的期房按揭，則風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重按照交易對(duì)手計(jì)量，最低權(quán)重為75%，相對(duì)現(xiàn)行法50%的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重上升至少一半；而對(duì)于個(gè)人三套房等特殊情況，則根據(jù)抵押資產(chǎn)情況、抵押率有升有降。
“銀行普遍要求房地產(chǎn)類押品的抵質(zhì)押率不高于70%，考慮到大多數(shù)業(yè)務(wù)還款來(lái)源都是不實(shí)質(zhì)依賴于抵押房產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流，其他居住房抵押的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重如果按照交易對(duì)手計(jì)算，預(yù)計(jì)將有所下降；居住用房抵押的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重也整體呈下降趨勢(shì)。”陶欣表示，原則上對(duì)公房抵貸和個(gè)人房抵貸與現(xiàn)行法相比都能減少資本占用，但減少的程度與抵質(zhì)押率水平、居住用房占比、是否符合審慎要求等有關(guān)；這要求銀行做好押品的全流程管理和估值管理。
相比第一檔銀行，第二檔銀行不單獨(dú)區(qū)分房地產(chǎn)抵押貸款，總體延續(xù)現(xiàn)行計(jì)量規(guī)則，按照交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重計(jì)量。不少機(jī)構(gòu)指出，新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)將有利于按揭業(yè)務(wù)占比較高的銀行，可以由此減少資本占用。上述銀行人士分析，與開(kāi)發(fā)貸相反，考慮到資本消耗減少后有動(dòng)力讓利于民，《辦法》關(guān)于居住用房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的權(quán)重調(diào)整，將利好住房按揭市場(chǎng)，與當(dāng)前的房地產(chǎn)環(huán)境較為契合，對(duì)銀行和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)均是利好?！?地產(chǎn))供給端收緊，限制開(kāi)發(fā)；需求端放松，鼓勵(lì)發(fā)放按揭，對(duì)去庫(kù)存是很有幫助的?！彼a(bǔ)充表示。
另外，考慮到近期“提前還貸潮”背景下存量房貸利率下調(diào)的呼聲較高，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《辦法》或也能在激勵(lì)銀行調(diào)整房貸價(jià)格方面起到一定推進(jìn)作用。不過(guò)也有華東地區(qū)股份行內(nèi)部人士表示，從定價(jià)角度來(lái)看，目前各地針對(duì)相同條件的按揭利率基本保持一致，銀行自主空間不大。
“《辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重設(shè)置，比市場(chǎng)預(yù)期要好，預(yù)計(jì)新規(guī)下各家銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資本占用上升低于預(yù)期，體現(xiàn)了目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，監(jiān)管支持穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)?！碧招缊F(tuán)隊(duì)在報(bào)告中指出。
除了權(quán)重法，在信用風(fēng)險(xiǎn)新內(nèi)評(píng)法下，以合格商用房地產(chǎn)和居住用房地產(chǎn)為全額抵押覆蓋的業(yè)務(wù)，其違約損失率(LGD)最低可降低至20%，相比于當(dāng)前的35%有明顯下降。加上《辦法》將風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)底線調(diào)低至與國(guó)際版巴塞爾協(xié)議III要求一致的72.5%(現(xiàn)行80%)，不少機(jī)構(gòu)指出，這將為實(shí)施內(nèi)評(píng)法的銀行(6大行)在新規(guī)下獲得更多資本節(jié)省空間，也將進(jìn)一步激勵(lì)自愿實(shí)施內(nèi)評(píng)法銀行的合規(guī)申請(qǐng)。
總體來(lái)看，盡管合規(guī)成本難免提高，但考慮到小銀行計(jì)量規(guī)則較為寬松、大行采用內(nèi)評(píng)法，且有更多銀行有望籌備申請(qǐng)內(nèi)評(píng)法，加上距離預(yù)計(jì)實(shí)施時(shí)間(2024年1月1日)還較早，業(yè)內(nèi)對(duì)《辦法》帶來(lái)的整改壓力較為樂(lè)觀。曾剛強(qiáng)調(diào)，相比國(guó)際版巴塞爾協(xié)議III，《辦法》對(duì)地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重要求整體并沒(méi)有明顯收緊，短期內(nèi)影響不大。
“盡管一些具體資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重設(shè)置(如房地產(chǎn)按揭、地方政府債務(wù)等)，在征求意見(jiàn)期間或許還有討論、研究的空間。但總體上看，《辦法》是我國(guó)監(jiān)管部門立足于我國(guó)銀行業(yè)實(shí)際情況，并結(jié)合國(guó)際監(jiān)管改革最新進(jìn)展的重大成果，其最終實(shí)施，將有利于提升銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)銀行差異化發(fā)展，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)?！痹鴦偙硎?。
從銀行角度來(lái)看，有銀行從業(yè)人員認(rèn)為，更細(xì)致的分類方式或給銀行帶來(lái)較大的計(jì)量壓力，不過(guò)上述華東股份行人士表示，風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)的計(jì)量本就是較為專業(yè)的工作，不同資產(chǎn)分類和不同計(jì)量方法都較為復(fù)雜。他以零售貸款舉例稱，此前多數(shù)銀行并沒(méi)有逐筆分類，只是采用分池的方法將資產(chǎn)分到幾個(gè)“池子”中，之后進(jìn)行計(jì)量，此次細(xì)化分類后實(shí)質(zhì)是明確并簡(jiǎn)化了計(jì)量方式，對(duì)不同機(jī)構(gòu)做出不同要求。
銀保監(jiān)會(huì)、央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人答記者問(wèn)時(shí)表示，我國(guó)銀行數(shù)量多、差別大，為提高監(jiān)管匹配性，擬在資本要求、風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)計(jì)量、信息披露等要求上分類對(duì)待、區(qū)別處理，強(qiáng)調(diào)同質(zhì)同類銀行之間的分析比較。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，差異化資本監(jiān)管不降低資本要求，在保持銀行業(yè)整體穩(wěn)健的前提下，激發(fā)中小銀行的金融活水作用，減輕銀行合規(guī)成本。